HOMASSUNIMO

1.1 Définition du produit

HOMASSUNIMO est une plateforme SaaS de conseil patrimonial immobilier permettant à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou à un investisseur averti de centraliser, simuler, comparer et optimiser des projets immobiliers en tenant compte de la situation globale du client : financière, familiale, fiscale et successorale.

L'outil se distingue d'un simple calculateur par sa capacité à formuler une recommandation argumentée, à gérer plusieurs clients et dossiers simultanément, et à anticiper les événements de vie.

1.2 Utilisateurs cibles

1.3 Objectifs patrimoniaux couverts

1.4 Profils clients couverts

Célibataire · Couple marié / pacsé · Famille avec enfants · Investisseur débutant / confirmé · Entrepreneur · Profession libérale · Retraité · Expatrié · Non-résident · Société familiale

2.1 Architecture en couches

┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│  COUCHE PRÉSENTATION (Front-End)                            │
│  React.js + TailwindCSS · Responsive · Tableaux de bord     │
│  Graphiques (Recharts/Chart.js) · Formulaires multi-étapes  │
└──────────────────────────┬──────────────────────────────────┘
                           │ REST API / GraphQL
┌──────────────────────────▼──────────────────────────────────┐
│  COUCHE APPLICATIVE (Back-End)                              │
│  Node.js / NestJS · Moteur de calcul fiscal                 │
│  Moteur de recommandation · Gestion des alertes             │
│  Authentification JWT · Gestion des rôles (RBAC)            │
└──────────────────────────┬──────────────────────────────────┘
                           │ ORM (Prisma)
┌──────────────────────────▼──────────────────────────────────┐
│  COUCHE DONNÉES (Base de données)                           │
│  PostgreSQL · 14 tables relationnelles                      │
│  Redis (cache sessions) · S3 (stockage PDF/docs)            │
└─────────────────────────────────────────────────────────────┘
  

2.2 Flux principal de l'application

Connexion → Tableau de bord → Sélection/Création client
      → Saisie profil familial
      → Saisie situation financière
      → Création projet immobilier
      → Configuration financement
      → Choix / Comparaison de structures
      → Calculs automatiques (moteur fiscal)
      → Génération alertes métier
      → Recommandation intelligente
      → Export PDF / Impression
  

2.3 Modules fonctionnels interconnectés

HOMASSUNIMO
├── /login                      → Connexion / Inscription
├── /dashboard                  → Tableau de bord global
│   ├── Dernières activités
│   ├── Clients récents
│   ├── Alertes en attente
│   └── KPI globaux
│
├── /clients                    → Liste des clients
│   ├── /clients/new            → Nouveau client (wizard multi-étapes)
│   ├── /clients/:id            → Fiche client
│   │   ├── /profil             → Informations personnelles & familiales
│   │   ├── /finances           → Situation financière complète
│   │   ├── /patrimoine         → Patrimoine existant
│   │   ├── /projets            → Liste des projets du client
│   │   ├── /notes              → Notes & commentaires
│   │   ├── /historique         → Historique des simulations
│   │   └── /documents          → Documents exportés
│   └── /clients/:id/edit       → Modification du profil
│
├── /projets                    → Tous les projets (vue globale)
│   ├── /projets/new            → Nouveau projet immobilier
│   └── /projets/:id            → Projet complet
│       ├── /bien               → Caractéristiques du bien
│       ├── /financement        → Simulation bancaire
│       ├── /structures         → Comparaison structures juridiques
│       ├── /calculs            → Résultats fiscaux & financiers
│       ├── /scenarios          → Scénarios optimiste/neutre/prudent
│       ├── /transmission       → Module successoral
│       └── /recommandation     → Synthèse & recommandation
│
├── /comparaison                → Comparateur multi-projets
├── /alertes                    → Centre des alertes globales
├── /rapports                   → Génération & historique des exports
├── /parametres                 → Paramètres du compte
│   ├── /profil-utilisateur
│   ├── /abonnement
│   ├── /equipe                 → Gestion des collaborateurs
│   └── /securite
└── /admin                      → Interface administrateur
    ├── /utilisateurs
    ├── /licences
    └── /logs
  

Fonctionnalités

• Tableau de bord clients : liste paginée, recherche full-text, filtres par type / ville / statut / structure
• Création client : wizard 5 étapes avec sauvegarde automatique à chaque étape
• Statuts de dossier : Brouillon → En analyse → Finalisé → Archivé
• Actions : Dupliquer, archiver, supprimer (avec confirmation), exporter
• Notes internes : ajout de commentaires libres datés et signés
• Historique : traçabilité de toutes les modifications avec horodatage
• Multi-projets : chaque client peut avoir N projets immobiliers actifs

Champs de la fiche client (en-tête)

Blocs de saisie

Bloc A – Identité

Bloc B – Situation familiale

Bloc C – Objectifs & préférences

• Objectif principal : liste déroulante (17 objectifs)
• Objectifs secondaires : multi-sélection
• Horizon de détention : <5 ans / 5–10 ans / 10–20 ans / >20 ans
• Tolérance au risque : curseur 1–5 (Très faible → Très élevée)
• Appétence à l'endettement : curseur 1–5
• Préférence de liquidité : Haute / Moyenne / Faible
• Besoin de revenus : Immédiats / Différés / Capitalisation pure
• Souhait de transmission : Oui / Non / À étudier
• Horizon patrimonial : date cible

Bloc Revenus

Bloc Fiscal

• TMI (Tranche Marginale d'Imposition) : calculé automatiquement ou saisi manuellement : 0% / 11% / 30% / 41% / 45%
• Revenu Fiscal de Référence (RFR) : calculé
• Nombre de parts (Quotient Familial) : calculé depuis situation familiale
• Impôt net estimé actuel : calculé
• Prélèvements sociaux : 17,2% sur revenus du capital

Bloc Patrimoine existant

• Épargne liquide (livrets, comptes)
• Assurance-vie (valeur de rachat)
• PEA (valeur)
• Comptes-titres
• Crypto-actifs (optionnel)
• Résidence principale (valeur estimée, crédit restant)
• Biens locatifs existants (liste + valeur + revenus)
• Parts de SCI existantes
• Autres actifs (SCPI, private equity, etc.)

Bloc Charges & Capacité

Champs du bien

Hypothèses de marché

Paramètres du financement

Indicateurs calculés automatiquement

• Mensualité hors assurance = M(r/12, n, –P) formule PMT
• Mensualité totale = Mensualité + Assurance mensuelle
• Coût total du crédit = (Mensualité × n mois) – Capital emprunté
• Coût total assurance = Assurance × n mois
• TAEG : inclut frais de dossier, garantie, assurance
• Impact endettement : Taux d'endettement projet (existant + nouveau crédit)
• Effet de levier : Valeur du bien / Apport personnel
• Tableau d'amortissement simplifié : capital restant dû à an 5, 10, 15, 20

Cas particuliers à gérer

• Refus bancaire si endettement > 35% → alerte bloquante avec message explicatif
• Co-emprunteur possible → ajout d'un second profil de revenus
• Financement en SCI → emprunt au nom de la société (paramètre toggle)
• Compte courant d'associé (CCA) → saisie du montant apporté en CCA

7.1 Indicateurs de rentabilité

Rendement brut        = (Loyer annuel) / Prix acquisition × 100
Rendement net         = (Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix acquisition × 100
Rendement net-net     = (Loyer net – Impôt estimé – PS) / Prix acquisition × 100
Cash-flow mensuel     = Loyer – Mensualité crédit – Charges mensuelles – Impôt mensuel
Effort d'épargne      = ABS(Cash-flow) si Cash-flow < 0
  

7.2 Calcul fiscal selon structure

// LMNP au réel
Base amortissable     = Prix du bien × 85% (hors foncier) + travaux
Amortissement annuel  = Base amortissable / 25 (bien) + travaux / 10
Résultat fiscal LMNP  = Loyers – Charges – Intérêts – Amortissements
Impôt LMNP            = MAX(0, Résultat × TMI) → souvent 0 plusieurs années

// Location nue au réel
Résultat foncier      = Loyers – Charges – Intérêts d'emprunt
Déficit foncier       = si négatif, imputable sur revenu global (limite 10 700€/an)
Impôt foncier         = Résultat × TMI + Résultat × 17,2% (PS)

// SCI à l'IS
Résultat IS           = Loyers – Charges – Intérêts – Amortissements
IS                    = Résultat × 15% (≤42 500€) ou 25% (au-delà)
Dividende imposable   = Résultat après IS × 30% (PFU)
  

7.3 Projections temporelles

7.4 Simulation de revente

Prix de revente estimé  = Prix initial × (1 + taux_reval)^n
Plus-value brute        = Prix revente – Prix acquisition corrigé
Abattement PV immo      = selon durée détention (0→100% à 22 ans IR, 30 ans PS)
Plus-value nette        = PV brute – Abattements
Impôt PV                = PV nette × (19% IR + 17,2% PS) si applicable
Produit net de cession  = Prix revente – Capital restant dû – Impôt PV – Frais agent
  

7.5 TRI & VAN

TRI = taux r tel que : VAN(r, flux) = 0
Flux = [-Apport, CF1, CF2, ..., CFn + Produit cession]
VAN = Σ(CFt / (1+r)^t) – Apport initial
Délai retour = première année où cumul flux > apport initial
  

Fonctionnalités

• Simulation droits de succession : barème en ligne directe, abattements (100k€/enfant, 80k€ conjoint)
• Démembrement usufruit/nue-propriété : valeur NP selon âge usufruitier (barème fiscal), économie successorale estimée
• Donation de parts SCI : simulation d'une donation progressive avec abattements tous les 15 ans
• SCI familiale : répartition des parts entre membres, entrée progressive des enfants
• Scénario décès : impact sur la structure, devolution successorale, régime matrimonial
• Scénario divorce : liquidation du régime, répartition des actifs, révision de la structure
• Stratégie intergénérationnelle : timeline de transmission sur 20–30 ans

Calcul droits de succession estimés

Actif net successoral   = Patrimoine total – Dettes
Quote-part héritier     = Actif net / Nombre héritiers (selon dévolution légale)
Assiette taxable        = Quote-part – Abattement applicable
Droits de succession    = Assiette × Barème (5% à 45% en ligne directe)
Économie via SCI        = Réduction par décote sur parts + abattements démembrement
  

Algorithme de recommandation

SCORE_STRUCTURE = Σ (Critère_i × Poids_i)

Critères et poids :
  Rendement net après impôt     30%
  Cash-flow positif             20%
  Cohérence objectif principal  20%
  Simplicité administrative      10%
  Potentiel de transmission      10%
  Compatibilité profil fiscal    10%

Pour chaque structure éligible :
  1. Calculer score pondéré
  2. Appliquer filtres d'exclusion (endettement, complexité incompatible)
  3. Classer par score décroissant
  4. Structure #1 = recommandation principale
  5. Structure #2 = alternative

Génération de la justification textuelle :
  Si score ≥ 80 → "Fortement recommandé"
  Si score 60–79 → "Recommandé"
  Si score 40–59 → "À étudier selon priorités"
  Si score < 40 → "Déconseillé dans ce contexte"
  

Contenu de la note de recommandation

• Structure recommandée + niveau de confiance (%)
• 3 raisons principales (argumentées)
• Avantages listés (max 5)
• Inconvénients & risques (max 5)
• Niveau de complexité administrative (1–5)
• Cohérence avec objectifs du client (tableau visuel)
• Alternative recommandée si priorité différente
• Indicateurs clés (TRI, cash-flow, enrichissement)
• Prochaines étapes suggérées (notaire, comptable, banque)

Identité visuelle HOMASSUNIMO

Principes UX

• Wizard multi-étapes : navigation par étapes numérotées avec sauvegarde à chaque étape
• Champs conditionnels : affichage/masquage selon le profil (ex : régime matrimonial apparaît si "Marié" sélectionné)
• Calculs en temps réel : résultats mis à jour à chaque frappe sans bouton de validation
• Sauvegarde automatique : toutes les 30 secondes + à chaque changement d'étape
• Mode comparaison : tableau côte-à-côte des structures avec surlignage de la meilleure valeur
• Jauges visuelles : risque, rendement, complexité affichés en format gauge/radar
• Score du projet : note globale /100 avec décomposition visuelle
• Navigation par fil d'Ariane : toujours savoir où l'on est dans le workflow
• Tooltips contextuels : explication de chaque champ au survol (icône ❓)
• Responsive : optimisé desktop (principal) + tablette (consultation)

Composants UI clés

• Tableau de bord avec KPI cards, graphique patrimoine, alertes récentes
• Formulaires avec validation instantanée (rouge/vert) et messages d'aide inline
• Graphiques : barres horizontales (comparaison), courbes (projections), camembert (répartition)
• Comparateur de structures : tableau responsive avec indicateur "Meilleur" coloré
• Note de recommandation : rendu visuel imprimable avec couleurs de l'identité
• Centre d'alertes : icônes couleur + message + action suggérée

Documents disponibles

Schéma ERD simplifié

users (id, nom, email, role, cabinet_id, created_at)
  │
  ├── clients (id, user_id, prenom, nom, dob, statut, conseiller_id)
  │     │
  │     ├── situation_familiale (id, client_id, mariage, regime, enfants[])
  │     │
  │     ├── situation_financiere (id, client_id, revenus[], charges[], patrimoine[])
  │     │
  │     ├── patrimoine_existant (id, client_id, type, valeur, credit_restant)
  │     │
  │     ├── projets (id, client_id, nom, statut, created_at)
  │     │     │
  │     │     ├── bien_immobilier (id, projet_id, adresse, surface, prix, charges[])
  │     │     │
  │     │     ├── financement (id, projet_id, apport, montant, duree, taux, assurance)
  │     │     │
  │     │     ├── structures (id, projet_id, type, actif)
  │     │     │
  │     │     └── simulations (id, projet_id, structure_id, hypothese, resultats_json)
  │     │
  │     ├── notes (id, client_id, auteur_id, contenu, created_at)
  │     │
  │     ├── alertes (id, client_id, projet_id, type, niveau, message, lu)
  │     │
  │     ├── recommandations (id, client_id, simulation_id, structure_reco, score, justification_json)
  │     │
  │     └── documents (id, client_id, type, url_s3, created_at)
  │
  └── historiques (id, table_name, record_id, user_id, action, avant_json, apres_json, timestamp)
  

Table principale : simulations

simulations {
  id               UUID PK
  projet_id        FK projets
  structure_id     FK structures
  hypothese        ENUM('prudent', 'neutre', 'optimiste')
  resultats_json   JSONB {
    rendement_brut       DECIMAL
    rendement_net        DECIMAL
    rendement_net_net    DECIMAL
    cashflow_mensuel     DECIMAL
    cashflow_annuel      DECIMAL
    impot_annuel         DECIMAL
    tri                  DECIMAL
    van                  DECIMAL
    projections: {
      an5: { valeur_bien, capital_rembourse, cf_cumule }
      an10: { ... }
      an20: { ... }
    }
    revente: { pv_brute, abattement, impot_pv, produit_net }
  }
  created_at       TIMESTAMP
  created_by       FK users
}
  

Niveau 1 – MVP No-Code / Low-Code

Niveau 2 – Web App intermédiaire

Niveau 3 – SaaS Professionnel

Version MVP (3–4 mois) – Fonctionnalités indispensables

Version 2 (6 mois) – Fonctionnalités avancées

Version 3 (12 mois) – Fonctionnalités premium

Estimation budgétaire de développement

Prochaines étapes recommandées

1. Valider le périmètre MVP avec les futurs utilisateurs (CGP test)
2. Choisir la stack : No-code (Bubble) pour un test rapide, ou React/Node pour la scalabilité
3. Créer les maquettes Figma basées sur l'identité visuelle définie
4. Développer le moteur de calcul (fichier TypeScript isolé, testable unitairement)
5. Itérer sur la logique de recommandation avec des CGP experts
6. Mettre en place la roadmap MVP → V2 → V3 avec sprints de 2 semaines